房地產ISO9000認證中的過程控制
     要注意區分某一過程是不是房地產企業的過程。例如：施工過程不是房地產企業的過程，而是建筑施工企業的過程，施工管理過程才是房地產企業的過程。這一概念對整個程序文件體系至關重要。如果發生混淆，會對其他一些要素（如檢驗和試驗、不合格品控制、糾正預防措施等）產生直接影響。
      在實踐中，對建筑隱蔽工程是不是房地產企業的特殊過程一直存在爭論。其實，建筑隱蔽工程根本不是房地產企業的過程，更談不上是房地產企業的特殊過程。但是，這并不意味著房地產企業對建筑隱蔽工程可以不加控制，相反，應根據建筑施工企業的施工水平，確定與其相適應的控制措施。從表面上看，建筑施工企業與房地產企業都會對隱蔽工程實施控制，但二者有本質的區別：隱蔽工程是建筑施工企業的特殊過程，建筑施工企業必須根據標準的要求實施嚴格的控制，而房地產企業也許只要檢查一下有關的施工記錄就可以了。隨著優秀施工企業的增加，房地產企業對建筑隱蔽工程甚至可能不實施任何控制。
     對于房地產企業來說，施工管理過程在本質上是對分承包方實施控制，只是由于其過程比較復雜，可以放到過程控制要素中去，但要分清過程的本體不是“施工過程”，而是“施加于施工過程之上的控制與管理”。筆者認為，為了避免混淆，將對分承包方的控制歸入采購要素比較合適。

     采購
    
    房地產企業設計需要委托設計單位，施工需要委托建筑施工企業。房地產企業的核心是開發立項與規劃投資。房地產企業的很多工作都是通過分承包方完成的，因此對于房地產企業來說，采購要素是一個至關重要的要素。目前，建筑施工企業與設計單位的水平還不夠高，房地產企業還不能對建筑設計過程與施工過程不加控制，但如何控制及控制的程度，不同的企業應有不同的答案。本文只提出幾項原則：
    明確責任與權力
    責權對應是一個簡單但最容易被忽略的原則。為避免責權不清，房地產企業的最高領導一定要參與程序文件的編寫。程序文件是企業的“法律”，如果沒有最高領導的參與，很多涉及責任與權力的問題就會含混不清，這樣的程序文件可操作性很差。另外，在責任與權力的分配方式上應盡量采用“一件事由一個人負責”的原則。對于革些需要多人決策的問題，建議將權力細致劃分，再由上一級領導統一決策或建立一種比較透明的機制，采用量化的方法進行決策。

    控制程度要有差別
    雖然一家國家一級施工企業與一家二級施工企業都可能是合格的分承包方，但如果在程序文件中采用同樣的控制措施，則程序文件編寫就不夠完善。同樣，對于同一個合格的分承包方，面對復雜的高層建筑或普通多層住宅，也應該有不同的控制深度。在實踐中可以這樣做：把一些共性的控制措施提煉出來，放到采購要素中，把有個性的控制措施提煉出來，放到采購要素中，把有個性的控制措施分別放到不同的項目質量計劃中，這樣做可達到共性與個性的協調統一，既不會浪費有限的控制資源，又可以避免資源不足而產生失控。

    質量控制要抓關鍵點
  
     以施工質量控制為例，由于一般的房地產企業在施工現場的管理人員較少，對質量的控制只抓住質量控制的關鍵點。同時，還要注意一個誤區：有些房地產企業意識到自身資源的不足，但又想在程序文件中體現對質量的全面控制，便將質量控制的任務當作“包袱”甩給了監理公司。實際上，監理公司的資源與房地產公司相近；同時，監理公司與施工企業都是房地產公司的合格分承包方。因此，應該依靠施工企業自身的質量保證體系對其進行控制。

     要有進度與資金的控制
     一般認為，貫標工作的核心是質量控制，進度與資金的控制似乎不太重要。但是，建筑行業是勞動密集與資金密集的行業，是否妥善安排進度、及時供給資金會直接影響質量，房地產企業對此不能忽視。

     設計控制
     由于設計工作是由設計單位完成的。設計單位完成的僅僅是狹義的設計，商品房的概念范圍除了房屋本體以外還包括位置、環境、配套設施、物業管理與服務等諸多因素。房地產企業在開發一個項目以前，需要在項目可行性研究的基礎上對以上諸多因素統一考慮。這種考慮就是一種廣義的設計，對房地產企業更加重要。即使對于狹義的設計，房地產企業的“設計任務書”同樣是設計理念甚至設計細節的體現。
    房地產設計控制要素是不可缺少的，房地產企業貫標應該執行ISO9001標準。建筑工程是一個復雜的系統工程，設計工作極其重要，房地產企業在抓好自身工作的同時，對設計單位的工作也應充分重視。

    檢驗和試驗
    檢驗和試驗要素與采購要素及過程控制要素密切相關，不同的理解會得出迥然不同的結論。

    進貨檢驗
     房地產企業經常自購一些建材，這些建材應當經過進貨檢驗。另外，當建筑工程竣工后，房地產企業要從建筑施工企業手中把工程接收過來，必然有一個驗收過程（本文簡稱甲方驗收），這個過程實施就是進貨檢驗。
    由于建筑工程在甲方驗收之后，一般就在為最終產品。所以，認為甲方驗收是進貨檢驗的觀點不易被接受。有人把它當成過程檢驗，還有人把它當成最終檢驗，分歧很大。但是，如果理解了施工過程與施工管理過程的區別，理解了施工管理過程從屬于采購要素，就不難理解甲方驗收是進貨檢驗的觀點了。因此，建議房地產企業成立專職的驗收部門并配備足夠的人力資源，對竣工工程進行全面的檢查與試驗，防止有缺陷的產品蒙過關。在實踐中，房地產企業以物業部門或工程管理人員代替驗收部門進行驗收的做法有很多弊端，應引起充分重視。

 
    過程檢驗
    過程檢驗的關鍵仍然是辨別過程。以施工管理過程為例，打壓實驗是一種常用的控制措施，用來檢驗管道系統的耐壓程度。應當說，打壓實驗是管理施工過程的檢驗，是建筑施工企業的過程檢驗，而對于房地產企業來說，它只是一種管理措施，并不是過程檢驗，項目經理檢查專業人員是否按照程序文件的要求進行打壓實驗，才是房地產企業的過程檢驗。從這個角度看，房地產企業還有很多過程檢驗，檢驗的應是本企業人員的工作情況。如果把打壓實驗作為房地產企業的過程檢驗，那么，它檢驗的就不是本企業人員的工作情況。由于實驗設備不是本企業的（通常如此），很難想象檢驗、測量和試驗設備的控制及檢驗和試驗狀態這兩個要素應如何處理。假如出現不合格，還會把這些誤解傳播到不合格品的控制與糾正預防措施等要素。由此可以看出，對過程的理解可謂牽一發而動全身。

    最終檢驗和試驗
     建筑工程完工后應經設計、監理及甲方驗收合格，由甲方向質量監督站申請驗收。我國建筑行業內有很多政府行為，各級建筑工程質量監督站是判斷建筑工程質量是否合格的唯一合法機構，以質量監督站的檢驗作為房地產企業的最終檢驗是恰當的。

    不合格的控制
    不合格可以分為不合格品與不合格項，前者是針對產品的，后者是針對質量體系要求的。應當注意區分不合格與缺陷，不要因為一個缺陷便將整套房屋甚至整棟建筑判定為不合格。
    六、糾正和預防措施
    貫徹這個要素的關鍵在于建立一套不斷完善質量體系的機制。同時，建議定期收集職工的合理化建議。