房地產(chǎn)ISO9000認(rèn)證中的過(guò)程控制
     要注意區(qū)分某一過(guò)程是不是房地產(chǎn)企業(yè)的過(guò)程。例如：施工過(guò)程不是房地產(chǎn)企業(yè)的過(guò)程，而是建筑施工企業(yè)的過(guò)程，施工管理過(guò)程才是房地產(chǎn)企業(yè)的過(guò)程。這一概念對(duì)整個(gè)程序文件體系至關(guān)重要。如果發(fā)生混淆，會(huì)對(duì)其他一些要素（如檢驗(yàn)和試驗(yàn)、不合格品控制、糾正預(yù)防措施等）產(chǎn)生直接影響。
      在實(shí)踐中，對(duì)建筑隱蔽工程是不是房地產(chǎn)企業(yè)的特殊過(guò)程一直存在爭(zhēng)論。其實(shí)，建筑隱蔽工程根本不是房地產(chǎn)企業(yè)的過(guò)程，更談不上是房地產(chǎn)企業(yè)的特殊過(guò)程。但是，這并不意味著房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)建筑隱蔽工程可以不加控制，相反，應(yīng)根據(jù)建筑施工企業(yè)的施工水平，確定與其相適應(yīng)的控制措施。從表面上看，建筑施工企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)對(duì)隱蔽工程實(shí)施控制，但二者有本質(zhì)的區(qū)別：隱蔽工程是建筑施工企業(yè)的特殊過(guò)程，建筑施工企業(yè)必須根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的要求實(shí)施嚴(yán)格的控制，而房地產(chǎn)企業(yè)也許只要檢查一下有關(guān)的施工記錄就可以了。隨著優(yōu)秀施工企業(yè)的增加，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)建筑隱蔽工程甚至可能不實(shí)施任何控制。
     對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，施工管理過(guò)程在本質(zhì)上是對(duì)分承包方實(shí)施控制，只是由于其過(guò)程比較復(fù)雜，可以放到過(guò)程控制要素中去，但要分清過(guò)程的本體不是“施工過(guò)程”，而是“施加于施工過(guò)程之上的控制與管理”。筆者認(rèn)為，為了避免混淆，將對(duì)分承包方的控制歸入采購(gòu)要素比較合適。

     采購(gòu)
    
    房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)需要委托設(shè)計(jì)單位，施工需要委托建筑施工企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的核心是開(kāi)發(fā)立項(xiàng)與規(guī)劃投資。房地產(chǎn)企業(yè)的很多工作都是通過(guò)分承包方完成的，因此對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，采購(gòu)要素是一個(gè)至關(guān)重要的要素。目前，建筑施工企業(yè)與設(shè)計(jì)單位的水平還不夠高，房地產(chǎn)企業(yè)還不能對(duì)建筑設(shè)計(jì)過(guò)程與施工過(guò)程不加控制，但如何控制及控制的程度，不同的企業(yè)應(yīng)有不同的答案。本文只提出幾項(xiàng)原則：
    明確責(zé)任與權(quán)力
    責(zé)權(quán)對(duì)應(yīng)是一個(gè)簡(jiǎn)單但最容易被忽略的原則。為避免責(zé)權(quán)不清，房地產(chǎn)企業(yè)的最高領(lǐng)導(dǎo)一定要參與程序文件的編寫(xiě)。程序文件是企業(yè)的“法律”，如果沒(méi)有最高領(lǐng)導(dǎo)的參與，很多涉及責(zé)任與權(quán)力的問(wèn)題就會(huì)含混不清，這樣的程序文件可操作性很差。另外，在責(zé)任與權(quán)力的分配方式上應(yīng)盡量采用“一件事由一個(gè)人負(fù)責(zé)”的原則。對(duì)于革些需要多人決策的問(wèn)題，建議將權(quán)力細(xì)致劃分，再由上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)一決策或建立一種比較透明的機(jī)制，采用量化的方法進(jìn)行決策。

    控制程度要有差別
    雖然一家國(guó)家一級(jí)施工企業(yè)與一家二級(jí)施工企業(yè)都可能是合格的分承包方，但如果在程序文件中采用同樣的控制措施，則程序文件編寫(xiě)就不夠完善。同樣，對(duì)于同一個(gè)合格的分承包方，面對(duì)復(fù)雜的高層建筑或普通多層住宅，也應(yīng)該有不同的控制深度。在實(shí)踐中可以這樣做：把一些共性的控制措施提煉出來(lái)，放到采購(gòu)要素中，把有個(gè)性的控制措施提煉出來(lái)，放到采購(gòu)要素中，把有個(gè)性的控制措施分別放到不同的項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃中，這樣做可達(dá)到共性與個(gè)性的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，既不會(huì)浪費(fèi)有限的控制資源，又可以避免資源不足而產(chǎn)生失控。

    質(zhì)量控制要抓關(guān)鍵點(diǎn)
  
     以施工質(zhì)量控制為例，由于一般的房地產(chǎn)企業(yè)在施工現(xiàn)場(chǎng)的管理人員較少，對(duì)質(zhì)量的控制只抓住質(zhì)量控制的關(guān)鍵點(diǎn)。同時(shí)，還要注意一個(gè)誤區(qū)：有些房地產(chǎn)企業(yè)意識(shí)到自身資源的不足，但又想在程序文件中體現(xiàn)對(duì)質(zhì)量的全面控制，便將質(zhì)量控制的任務(wù)當(dāng)作“包袱”甩給了監(jiān)理公司。實(shí)際上，監(jiān)理公司的資源與房地產(chǎn)公司相近；同時(shí)，監(jiān)理公司與施工企業(yè)都是房地產(chǎn)公司的合格分承包方。因此，應(yīng)該依靠施工企業(yè)自身的質(zhì)量保證體系對(duì)其進(jìn)行控制。

     要有進(jìn)度與資金的控制
     一般認(rèn)為，貫標(biāo)工作的核心是質(zhì)量控制，進(jìn)度與資金的控制似乎不太重要。但是，建筑行業(yè)是勞動(dòng)密集與資金密集的行業(yè)，是否妥善安排進(jìn)度、及時(shí)供給資金會(huì)直接影響質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)此不能忽視。

     設(shè)計(jì)控制
     由于設(shè)計(jì)工作是由設(shè)計(jì)單位完成的。設(shè)計(jì)單位完成的僅僅是狹義的設(shè)計(jì)，商品房的概念范圍除了房屋本體以外還包括位置、環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理與服務(wù)等諸多因素。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目以前，需要在項(xiàng)目可行性研究的基礎(chǔ)上對(duì)以上諸多因素統(tǒng)一考慮。這種考慮就是一種廣義的設(shè)計(jì)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)更加重要。即使對(duì)于狹義的設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)的“設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)”同樣是設(shè)計(jì)理念甚至設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)的體現(xiàn)。
    房地產(chǎn)設(shè)計(jì)控制要素是不可缺少的，房地產(chǎn)企業(yè)貫標(biāo)應(yīng)該執(zhí)行ISO9001標(biāo)準(zhǔn)。建筑工程是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，設(shè)計(jì)工作極其重要，房地產(chǎn)企業(yè)在抓好自身工作的同時(shí)，對(duì)設(shè)計(jì)單位的工作也應(yīng)充分重視。

    檢驗(yàn)和試驗(yàn)
    檢驗(yàn)和試驗(yàn)要素與采購(gòu)要素及過(guò)程控制要素密切相關(guān)，不同的理解會(huì)得出迥然不同的結(jié)論。

    進(jìn)貨檢驗(yàn)
     房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常自購(gòu)一些建材，這些建材應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)進(jìn)貨檢驗(yàn)。另外，當(dāng)建筑工程竣工后，房地產(chǎn)企業(yè)要從建筑施工企業(yè)手中把工程接收過(guò)來(lái)，必然有一個(gè)驗(yàn)收過(guò)程（本文簡(jiǎn)稱(chēng)甲方驗(yàn)收），這個(gè)過(guò)程實(shí)施就是進(jìn)貨檢驗(yàn)。
    由于建筑工程在甲方驗(yàn)收之后，一般就在為最終產(chǎn)品。所以，認(rèn)為甲方驗(yàn)收是進(jìn)貨檢驗(yàn)的觀點(diǎn)不易被接受。有人把它當(dāng)成過(guò)程檢驗(yàn)，還有人把它當(dāng)成最終檢驗(yàn)，分歧很大。但是，如果理解了施工過(guò)程與施工管理過(guò)程的區(qū)別，理解了施工管理過(guò)程從屬于采購(gòu)要素，就不難理解甲方驗(yàn)收是進(jìn)貨檢驗(yàn)的觀點(diǎn)了。因此，建議房地產(chǎn)企業(yè)成立專(zhuān)職的驗(yàn)收部門(mén)并配備足夠的人力資源，對(duì)竣工工程進(jìn)行全面的檢查與試驗(yàn)，防止有缺陷的產(chǎn)品蒙過(guò)關(guān)。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)以物業(yè)部門(mén)或工程管理人員代替驗(yàn)收部門(mén)進(jìn)行驗(yàn)收的做法有很多弊端，應(yīng)引起充分重視。

 
    過(guò)程檢驗(yàn)
    過(guò)程檢驗(yàn)的關(guān)鍵仍然是辨別過(guò)程。以施工管理過(guò)程為例，打壓實(shí)驗(yàn)是一種常用的控制措施，用來(lái)檢驗(yàn)管道系統(tǒng)的耐壓程度。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，打壓實(shí)驗(yàn)是管理施工過(guò)程的檢驗(yàn)，是建筑施工企業(yè)的過(guò)程檢驗(yàn)，而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，它只是一種管理措施，并不是過(guò)程檢驗(yàn)，項(xiàng)目經(jīng)理檢查專(zhuān)業(yè)人員是否按照程序文件的要求進(jìn)行打壓實(shí)驗(yàn)，才是房地產(chǎn)企業(yè)的過(guò)程檢驗(yàn)。從這個(gè)角度看，房地產(chǎn)企業(yè)還有很多過(guò)程檢驗(yàn)，檢驗(yàn)的應(yīng)是本企業(yè)人員的工作情況。如果把打壓實(shí)驗(yàn)作為房地產(chǎn)企業(yè)的過(guò)程檢驗(yàn)，那么，它檢驗(yàn)的就不是本企業(yè)人員的工作情況。由于實(shí)驗(yàn)設(shè)備不是本企業(yè)的（通常如此），很難想象檢驗(yàn)、測(cè)量和試驗(yàn)設(shè)備的控制及檢驗(yàn)和試驗(yàn)狀態(tài)這兩個(gè)要素應(yīng)如何處理。假如出現(xiàn)不合格，還會(huì)把這些誤解傳播到不合格品的控制與糾正預(yù)防措施等要素。由此可以看出，對(duì)過(guò)程的理解可謂牽一發(fā)而動(dòng)全身。

    最終檢驗(yàn)和試驗(yàn)
     建筑工程完工后應(yīng)經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理及甲方驗(yàn)收合格，由甲方向質(zhì)量監(jiān)督站申請(qǐng)驗(yàn)收。我國(guó)建筑行業(yè)內(nèi)有很多政府行為，各級(jí)建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站是判斷建筑工程質(zhì)量是否合格的唯一合法機(jī)構(gòu)，以質(zhì)量監(jiān)督站的檢驗(yàn)作為房地產(chǎn)企業(yè)的最終檢驗(yàn)是恰當(dāng)?shù)摹?/p>

    不合格的控制
    不合格可以分為不合格品與不合格項(xiàng)，前者是針對(duì)產(chǎn)品的，后者是針對(duì)質(zhì)量體系要求的。應(yīng)當(dāng)注意區(qū)分不合格與缺陷，不要因?yàn)橐粋€(gè)缺陷便將整套房屋甚至整棟建筑判定為不合格。
    六、糾正和預(yù)防措施
    貫徹這個(gè)要素的關(guān)鍵在于建立一套不斷完善質(zhì)量體系的機(jī)制。同時(shí)，建議定期收集職工的合理化建議。